서울 은마아파트 재건축 49층 5893세대 대단지로 추진

1979년 준공 이후 강남의 상징적인 노후 단지로 자리매김했던 은마아파트가 마침내 새로운 시대의 문을 열게 되었습니다. 십 년 넘게 층수 규제와 지하 관통 문제 등으로 사업이 정체되어 왔지만, 서울시가 발표한 정비사업 인·허가 규제 혁신 정책인 '신속통합기획 시즌2'의 첫 적용 사례로 선정되어 49층 높이의 웅장한 대단지로 탈바꿈을 앞두고 있습니다. 은마아파트 재건축을 가능하게 한 신속통합기획 시즌2의 혁신적인 내용과 함께, 새롭게 탄생할 5,893세대 규모의 대단지 계획을 알아보겠습니다.

 

목차 보기 📋

• ✅ 신통기획 시즌2: 18.5년을 12년으로 단축하는 혁신
• ✅ 49층, 5,893세대 대단지 구성과 공공시설 도입
• ✅ 민간 재건축 최초, 역세권 용적률 특례 심층 분석
• ✅ 서울시 주택 공급 원칙과 향후 추진 전망

신통기획 시즌2: 18.5년을 12년으로 단축하는 혁신 🚀

은마아파트 재건축은 정비사업 기간을 획기적으로 단축하는 '신속통합기획 시즌2'의 대표 사례로 주목받고 있습니다. 기존 신통기획을 통해 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 줄이는 등 5.5년의 단축 기반을 이미 마련한 바 있는데요. 이번 시즌2는 인·허가 규제 전면 혁신을 통해 기존 18.5년에 달하던 정비사업 기간을 최소 12년까지 단축하는 것을 목표로 합니다.

 

 

특히 은마아파트의 경우, 2015년 주민 제안 당시 50층 재건축 계획이 35층 높이 규제로 무산되었고, 2022년 말에는 최고 35층으로 심의를 통과하는 등 난항을 겪었습니다.

 

그러나 2023년 높이 제한이 폐지됨에 따라 올해 1월 신통기획 자문 신청 이후 8개월 만에 수권분과위원회 심의를 통과함으로써 사업 추진에 결정적인 돌파구를 마련하게 되었습니다. 이러한 신속한 행정 지원이 재건축 기간 단축의 핵심입니다.

💡 알아두세요! 신속통합기획(신통기획)이란?
서울시가 재개발·재건축 사업의 신속한 추진을 위해 도입한 공공 지원 계획입니다. 민간 주도 개발의 장점을 살리면서, 서울시가 초기 단계부터 공공성을 확보하고 정비계획 수립과 사업 시행 과정의 병행을 유도하여 사업 기간을 크게 줄여주는 제도입니다. 정비사업 기간을 5.5년 단축할 수 있는 기반을 마련한 것이 특징입니다.

은마아파트 49층, 5,893세대 대단지 구성과 공공시설 도입 🏙️

1979년 준공된 14층, 4,424세대 규모의 은마아파트는 재건축을 통해 최고 49층 높이의 총 5,893세대 대단지로 재탄생합니다. 이는 기존 대비 1,469세대가 순증하는 규모인데요. 이 단지의 재건축 목표는 단순히 주택 공급을 넘어, 교육·복지·안전이 어우러진 주거 환경을 조성하는 데 있습니다.

 

사업 기간 목표는 2030년 착공, 2034년 준공으로 설정되어 신속한 추진 의지를 보여주고 있습니다. 특히 대치동 학원가의 고질적인 문제였던 주차난을 해소하기 위한 공영주차장 설치 계획과, 주민 삶의 질을 높이는 다양한 공공시설 도입이 눈에 띕니다.

주거 환경의 혁신: 주요 공공시설 도입 계획 📝

은마아파트 재건축은 다음과 같은 필수적인 공공시설을 포함하여 지역 사회의 편의성을 극대화하는 방향으로 설계되었습니다.

• 개방형 공공도서관: 지역 주민 누구나 이용 가능한 문화 및 학습 공간 제공.
• 공영주차장: 대치동 일대의 상습적인 주차난 해소에 기여.
• 국공립어린이집, 치안센터, 공원, 저류시설: 교육, 안전, 휴식 기능을 통합한 복합 주거 단지 조성.

민간 재건축 최초, 역세권 용적률 특례 심층 분석 📊

은마아파트 재건축은 민간 주도 재건축 사업에 ‘공공분양주택’이 결합된 최초의 사례로 기록됩니다. 이는 '역세권 용적률 특례'를 적용하여 가능하게 된 것으로, 대중교통 이용이 편리한 역세권에 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화해 사업성을 높이는 제도입니다.

 

은마아파트는 용적률을 기존 300%에서 331.9%로 완화 적용받았으며, 이를 통해 총 655세대를 추가로 공급할 수 있게 되었습니다. 완화된 용적률로 얻은 증가분의 60~70%는 공공주택으로, 30~40%는 민간주택으로 공급되는 원칙을 따릅니다.

구분	총 공급 (세대)	민간주택 (세대)	공공주택 (세대)
합계	5,893	4,789	1,104
용적률 특례 추가 공급분	655	227 (민간분양)	195 (공공분양) + 233 (공공임대)
공공분양	195	-	다자녀 중산층 등 실수요자를 위해 공급됩니다.

 

서울시 주택 공급 원칙과 향후 추진 전망 📈

서울시는 은마아파트 재건축을 시작으로 신통기획 시즌2를 강남권을 비롯한 여의도, 목동, 성수 등 주요 노후 지역의 정비사업 속도를 높이는 계기로 삼고 있습니다. 서울시의 명확한 주택 공급 원칙은 '민간이 주도하고, 공공이 적극적으로 지원하여 시민이 원하는 곳에 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급'하는 것입니다.

 

이러한 정책 추진을 통해 시는 2031년까지 강남구에만 2만 5,000호, 서울 전역에 총 31만 호의 주택을 공급한다는 방침을 세우고 있습니다. 주택 가격 상승을 이끌어 온 핵심 지역 내 주택 공급을 빠르게 확충하여 시장을 안정화하겠다는 의지로 풀이됩니다. 

 현재 서울시는 은마아파트 외 5개 단지에서도 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이며, 각 단지별 입지 특성을 고려한 정비계획 수립에 속도를 내고 있습니다.

 

이처럼 은마아파트 재건축은 단순히 한 아파트 단지의 재건축을 넘어, 서울시의 미래 주택 공급 정책과 정비사업 혁신의 상징적인 출발점이 되고 있습니다. 서울시는 차질 없는 사업 추진을 위해 철저한 공정 관리와 행정적 지원을 지속적으로 펼쳐나갈 계획입니다.

 

💡

은마아파트 재건축: 신통기획 시즌2 핵심 요약

사업 속도 혁신: 정비사업 기간을 기존 18.5년에서 약 12년까지 단축하는 것이 목표입니다.

최종 규모와 높이: 기존 4,424세대에서 총 5,893세대 (순증 1,469세대), 최고 49층 대단지로 재탄생합니다.

핵심 정책 적용: 민간 주도 재건축 최초로 역세권 용적률 특례와 공공분양주택 도입이 이루어졌습니다.

용적률 완화 수치:

기존 300% → 특례 적용 331.9% (655세대 추가 공급)

서울시 신속통합기획 시즌2의 첫 적용 사례로, 미래 주택 정책의 기준을 제시합니다.

글의 핵심 정리: 은마아파트 재건축의 의미 📝

은마아파트 재건축은 단순히 노후 단지의 재건축을 넘어, 서울시의 주택 공급 철학이 집약된 프로젝트로서 다음과 같은 중대한 의미를 지니고 있습니다.

1. 정비 기간의 혁신: 신속통합기획 시즌2를 통해 오랜 기간 지연되었던 사업에 속도를 붙여, 정비 기간을 획기적으로 단축하는 가능성을 증명하였습니다.
2. 공공성 확보의 선례: 민간 재건축 최초로 역세권 용적률 특례를 적용하고, 늘어난 용적률을 활용하여 공공분양주택을 도입함으로써 공공성을 확보하는 새로운 모델을 제시하였습니다.
3. 지역 사회 기여: 공영주차장, 개방형 도서관 등 필수적인 공공 기반 시설을 확충하여 지역 주민 전체의 주거 환경 개선에 기여할 것입니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 신속통합기획 시즌2를 통해 재건축 기간은 얼마나 단축됩니까?

A: 서울시는 정비지수제 폐지, 신통기획 도입 등으로 이미 5.5년 단축 기반을 마련했으며, 시즌2의 인·허가 규제 혁신을 통해 기존 18.5년이 걸리던 정비사업 기간을 최소 12년까지 단축하는 것을 목표로 하고 있습니다.

Q: 은마아파트 재건축으로 인해 추가 공급되는 공공주택 유형은 무엇입니까?

A: 역세권 용적률 특례를 통해 추가 공급되는 655세대 중 195세대는 다자녀 중산층 등을 위한 공공분양주택으로, 233세대는 공공임대주택으로 공급될 예정입니다.

Q: 용적률 특례는 어떤 방식으로 사업성을 높이는 것입니까?

A: 역세권과 같이 기반 시설이 우수한 지역에 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화해 주는 제도입니다. 은마아파트는 300%에서 331.9%로 완화 적용받아 사업성을 높일 수 있게 되었습니다.

은마아파트 재건축은 단순히 하나의 강남 노후 단지를 새롭게 바꾸는 프로젝트를 넘어, 서울시가 주택 공급과 도시 재생에 있어 공공과 민간의 협력을 통해 나아갈 미래의 청사진을 제시하고 있습니다. 본 정보는 정책 및 사업 계획을 바탕으로 작성되었으며, 개인의 투자나 사업 결정은 전문가와 충분히 상담하여 진행하시기를 권장합니다.

 

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